-
Fortsatt godt leiemarked
-
Redusert vekst i sysselsettingen vil gi økt arealedighet
-
Høyere avkastningskrav har ført til verdifall
Generelt
Eiendomsmarkedet har blitt sterkt påvirket av finansuroen i vår som ble til finanskrise i høst. Etter år med verdioppgang som følge av lavere yield, økteleiepriser og høy risikovillighet, har vi som følge av finanskrisen fått en markert økning i yieldkravet. Dette, sammen med stor usikkerhet for den økonomiske utviklingen de nærmeste årene og et vanskelig lånemarked med stigende renter, har ført til at markedet for kjøp/salg har tørket inn. Med dagens store usikkerhet er det også vanskelig å angi riktig markedsverdi ved transaksjoner, men det er et faktum at eiendomsverdiene har falt.
Imidlertid har leiemarkedet i vår region holdt seg meget godt. Ledigheten er fortsatt særdeles lav, rundt 1 %, og vi har i løpet av høsten ikke sett nedgang i leieprisene. Tvert i mot, leieprisene har de siste 12 månedene steget med ca 10 % for kontorlokaler. Når det gjelder leieprisene for butikklokaler har disse holdt seg på samme nivå som for 12 måneder siden.
Den videre utviklingen i leiemarkedet vil være avhengig av om veksten i tilbudet blir større enn veksten i sysselsettingen gir behov for. Det er viktig å påpeke at leiemarkedet i Stavanger-regionen virker mer robust enn andre større byer det er naturlig å sammenligne seg med. Dette har sin årsak i at vårt marked er kraftig eksponert mot energisektoren. Selvfølgelig er markedet følsomt for sterkt fall i oljeprisen, men i segmentet rettet mot drift og vedlikehold vil det på sikt uansett være stor aktivitet.
Vår rapport gir en oversikt over nå-situasjonen i eiendomsmarkedet i Stavangerregionen, hvilke faktorer som vil påvirke markedet framover og konsekvensen ved ulike eventualiteter.
Sysselsetting
Selv om aktivitetsnivået i vår region fortsatt er høyt, vil også vi bli påvirket av den globale krisen. Sysselsettingsveksten i vår region har de siste årene ligget over landsgjennomsnittet. For 2008 var prognosen en vekst i sysselsettingen i Rogaland på 11.000 stillinger. Det rapporteres om at 6.000 av disse stillingene allerede er besatt i første halvår.
På forsommeren rapporterte flere selskaper om at de muligens ikke ville nå sine vekstmål pga. vansker med å rekruttere ansatte med ønsket kompetanse. NAV rapporterer at vi har en arbeidsledighet i regionen på rundt 1 %, så selv om ledigheten tredobles vil vi ha en arbeidsledighet på et historisk lavt nivå.
Et annet moment vi må ta med oss er at en eventuell nedbemanning innen bygg og anlegg har liten påvirkning på behovet for kontorarealer, som er det viktigste segmentet innen næringseiendom.
Selv om Stavanger Aftenblad melder om kraftig nedgang i annonsemengden under "Stilling ledig", er det fortsatt mange ubesatte stillinger i regionen. Vi tror at målet for sysselsettingsveksten i 2008 blir tilnærmet oppnådd. Spørsmålet er hvordan veksten utvikler seg videre? Vi antar at vi fortsatt vil ha sysselsettingsvekst, men at den i de nærmeste par årene vil bli redusert i forhold til de siste års vekst.
Det er sterk korrelasjon mellom sysselsettingsveksten og etterspørselen etter næringslokaler.
Leiemarkedet
Ledigheten i næringsarealer ligger i dag på ca 1 %. For kontorbygg er arealledigheten på ca 1,5 %. Vår telling omfatter lokaler som var ledige medio oktober 2008. Til sammenligning kan det nevnes at i perioden 2002/2004 lå ledigheten for kontorbygg på rundt 10 %. I tillegg til de ledige lokalene har vi fra 2004 og fram til i dag hatt en betydelig bygging av nye kontorbygg. Vi antar at i perioden 2003 til 2008 har markedet i Stavanger-regionen i snitt absorbert ca 80.000 kvm kontorlokaler pr. år, eller ca 4.000 kontorarbeidsplasser pr år. Hvis vi forutsetter at sysselsettingsveksten i 2009 avtar med 30 til 50 % vil ledigheten i kontormarkedet stige til mellom 2,5 og 5 % i 2009 forutsatt en ferdigstillelse av 100.000 kvm. nye kontorlokaler som er under bygging.
Ut i fra våre antakelser, med bakgrunn i kjente planer, vil tilveksten i 2010 ligge på ca 75.000 kvm. Med reduksjon i sysselsettingsveksten på mellom 30 og 50 % kan en da komme opp i en ledighet på mellom 3,5 og 6,5 %.
Dersom vi ikke får vekst i sysselsettingen i 2009 og 2010 vil ledigheten stige til 10-11 % ved utgangen av 2010.
Dersom sysselsettingsveksten vil ligge på mellom 5.000 og 7.000 nye stillinger pr år forventer vi forholdsvis stabile leiepriser, men stiger ledigheten over ca 5 % vil vi få et press på leiene. Videre er det et moment at de aller fleste leiekontraktene har klausuler om indeksregulering. Forventet inflasjonen i 2008 vil gi et løft i leieprisene i 2009 for etablerte leieforhold på ca 4-5 %.
Vi antar at eventuell økt ledighet først og fremst vil bli i eldre lokaler. De fleste nybyggene har leie-kontrakter på ca. 70 % av arealet før de igangsettes, og leietakerne har i økende grad høyere krav til lokalene både med hensyn til miljø og arealeffektivitet og velger derfor nye bygg. Dersom ledigheten øker antar vi at nye utleieprosjekter med mulig ferdigstillelse etter 2010 i liten grad blir realisert. Videre tror vi at flere eldre bygg vil bli faset ut av markedet.
Uansett hvilke senario en fester lit til går vi inn i et vanskeligere leiemarked som krever profesjonell drift, forvaltning og utvikling av eiendommene. Når det gjelder butikkarealer har vi tidligere sagt at vi antar at dette segmentet er fullt priset. I løpet av de siste 12 månedene har det blitt tilført ca 100.000 kvm nye butikkarealer i regionen. På bakgrunn av høyere renter og lavere lønnsvekst de kommende årene antar vi at kjøpekraften vil bli redusert og vi kan forvente nedgang i detaljhandelen. Dette underbygger vårt syn på at det ikke er rom for leieøkning i dette segmentet, snarere tvert i mot.
Lager/produksjonslokaler har hatt en kraftig leieøkning de siste 12 månedene. Vi antar at også dette segmentet er fullt priset, men under forutsetning av et fortsatt høyt aktivitetsnivå i regionen forventer vi at leiene holder seg stabile i 2009 og inn i 2010.
Kjøp/salg
Som allerede nevnt har det vært få transaksjoner av næringseiendommer i løpet av 2008. Det økte yieldkravet som følge av høyere rente og økt risikomargin på bakgrunn av usikkerheten finanskrisen har skapt, har ført til en reduksjon i eiendomsverdiene. På grunn av få transaksjoner er det vanskelig å tallfeste dette, men det er en generell oppfatning i markedet at korreksjonen er på opp mot 20 %. Yielden lå i siste del av 2007 kunstig høyt sett på bakgrunn av at rentene allerede var begynt å tendere oppover. Børsnoterte eiendomsselskaper og eiendomsfond drev markedet. Flere av disse aktørene finner en nå på selgersiden.
Verdiutviklingen fremover vil være nært knyttet til utviklingen i finansmarkedet. Dersom eiendomsbesittere blir tvunget til å selge som følge av brutte lånebetingelser eller behov for likviditet, kan vi få et ytterligere kortsiktig fall i verdiene.
Etter all sannsynlighet har vi lagt toppen i eiendomsmarkedet bak oss for denne gangen. Men for den risikovillige investor er det i slike tider at de mest interessante mulighetene byr seg.
