Med henvisning til Vågen Eiendoms markedsundersøkelse med kommentar publisert i November 2008, har vi foretatt en oppdatering av markedssituasjonen for kontorlokaler. Denne kommentaren bygger på utviklingen vi har sett i markedet den siste tid og informasjon blant annet gjennom det nylig publiserte Konjunkturbarometeret for Rogaland. Som tidligere mener vi at det er utviklingen i sysselsetningen blant ”kontorbedrifter” som er styrende for utviklingen i leiemarkedet i dette segmentet.
Vågen Eiendoms markedsundersøkelse, opptatt i september 2008, viste at ledigheten i kontormarkedet lå på 1,6 %, eller 25.000 kvm. Det må her bemerkes at dette er lokaler som er klare for bruk og inneholder ikke lokaler som er under bygging eller er prosjektert.
I de siste 3 årene er det ferdigstilt ca. 80.000 kvm kontorlokaler pr år i Stavanger-regionen. Det har i denne perioden blitt etablert 10-12.000 nye arbeidsplasser i Rogaland pr. år og Vågen Eiendom antar at ca. 4.000 av disse er kontorarbeidsplasser i Stavanger-regionen. Med utgangspunkt i en arealbruk på 20 kvm. pr. arbeidsplass har således utbyggingen samsvart med veksten i sysselsettingen.
Videre viser undersøkelsen at det vil bli ferdigstilt ca. 90.000 kvm kontorarealer i 2009, og at det er igangsatt bygging av lokaler som først vil bli ferdigstilt i 1. kvartal 2010 på ca 30.000 kvm.
Sysselsettingsveksten blir således avgjørende for hvorvidt andelen av ledige kontorlokaler vil øke.
I publikasjonen Konjunkturbarometeret for Rogaland som ble offentliggjort 09.01.09 er det anført:
”Etter flere år der sysselsettingen har økt med mellom 10-12.000 per år, er det nå flere næringer som signaliserer at samlet sysselsetting vil gå ned neste år. Dette gjelder særlig for bygg- og anleggsnæringen, deler av industrien og deler av transportnæringen. Samlet sett er det likevel flere bedrifter som venter økning i sysselsettingen enn det er bedrifter som venter nedgang”.
De næringene, som her er nevnt, hvor en venter nedgang i sysselsettingen legger i liten grad beslag på kontorarealer.
Videre tilkjennegir nevnte publikasjon følgende syn på aktiviteten i oljeindustrien:
”Oljeinvesteringene vil derimot være en drivkraft for norsk økonomi også i 2009. De foreløpige anslagene tyder på en forholdsvis sterk vekst fra 2008 til 2009, og selv om oljeprisene har falt mye, vil trolig de fleste prosjekter bli gjennomført. Dersom oljeprisen ikke snur oppover igjen i neste halvår, noe som virker lite sannsynlig, vil vi trolig se en nedgang i petroleumsinvesteringene i 2010, selv om aktivitetsnivået fortsatt vil være høyt.”
Vi har tidligere sett at de internasjonale selskapene er raske å bremse på aktiviteten ved lave oljepriser. Spesielt gjelder dette prosjektering av nye investeringer. På bakgrunn av samtaler med aktører innen energisektoren antar vi at selskapene vil gjennomføre igangsatte prosjekt, men at de vil kunne utsette planlagte prosjekt i påvente av en oppgang i oljeprisen. For noen av selskapene vil det føre til at prosjekterte nybygg og vurderinger om flytting til større arealer blir utsatt. Dette kan få en smitteeffekt til andre bransjer.
Vi antar derfor at vi får en sterkt redusert ferdigstillelse av nye kontorarealer i 2011.
På bakgrunn av ovennevnte forventer vi at det vil bli fortsatt vekst i sysselsettingen i bransjer som etterspør kontorarealer, men at denne vil bli redusert i forhold til de siste årene. Av nedenstående tabell framgår det hvordan ulike endringer i vekstraten, fra de siste års 10.000 nye arbeidsplasser, vil påvirke arealetterspørselen og derved hvordan kontorledigheten vil utvikle seg:
Vi har sett på de ulike næringenes forventninger til sysselsettingen for 2009. Basert på disse forventningene anslår vi at veksten vil bli på ca.4.000 årsverk i Rogaland i 2009. Vi antar at ca. 1.700 av disse vil ha behov for kontorarbeidsplass i vår region. Dette fører til et økt behov på ca. 35.000 kvm kontorarealer. Dersom dette anslaget slår til vil vi ha ca 80.000 kvm ledige kontorarealer ved utgangen av 2009. Det representerer en ledighetsgrad på i underkant av 5 %. På grunn av at de fleste bygg som er under oppføring har leiekontrakter ved byggestart som minimum dekker 50 % av arealet, antar vi at ledigheten vil øke mest i den eldre bygningsmasse. Basert på at disse byggene ikke har samme arealeffektivitet som nye bygg antar vi at ledigheten blir over 5 %.
Med en ledighet over 4-5 % vil vi erfaringsmessig få et negativt press på leieprisene. Dette kan fra et investors synspunkt delvis oppveies av lavere byggekost og lavere rente.
Et viktig moment i sysselsettingsveksten innen energisektoren er selvsagt oljeprisutviklingen. Flere selskaper har varslet om revisjon av investeringsplanene i løpet av våren. Oljeprisen i april/mai er derfor viktig. Dersom oljeprisen er rundt 50 USD pr. fat antar vi at vårt alternativ 3 i tabellen ovenfor vil være realistisk.
Hva vil så bli etterspurt framover ?
Effektive og fleksible lokaler som tilfredsstiller dagens høye krav til inneklima og energieffektivitet vil etter vår oppfattning bli de mest etterspurte. De bedriftene som forventer økt vekst i antall medarbeidere etterspør høyt kvalifisert personell. I kampen om de rette medarbeiderne vil arbeidsplassens utforming og beliggenhet være en viktig faktor.Arbeidsplassens beliggenhet i forhold til bolig vil også være en faktor som vil bli vektlagt.
Når det gjelder kontorarbeidsplasser er det strekningen Stavanger sentrum til Forus med tillegg av Jåttåvågen som framstår som de mest attraktive områder.
For segmentene kombilokaler, lager, industri og butikklokaler har vi ikke sett noen markedsmessige endringer siden vår markedskommentar i november.
Arild Marvik
