Markedskommentar april 2009

Generelt:

Også eiendomsmarkedet i Stavanger-regionen merker nå finanskrisen i form av økt ledighet av næringslokaler, men i mindre grad enn for eksempel Oslo.

Fremleie på grunn av leietakers reduserte arealbehov er lite fremtredende i vår region. En avventende holdning til å påta seg økte kostnader ved flytting til større lokaler samt ferdigstillelse av nye lokaler er medvirkende faktorer til den økte arealledigheten. Bedriftene ønsker å bruke dagens kriseforståelse til å kutte kostnader etter flere år med sterk kostnadsvekst, slår også ut i eiendomsmarkedet.

Utover høsten 2008 ble situasjonen i salgsmarkedet vanskeligere. Dette hadde nær sammenheng med forverringen av finanskrisen og manglende kapitaltilgang. Yieldkravet økte og verdireduksjonen for næringseiendommer kan anslås til 15-25 %. Da de fleste eiendomsaktørene sitter på en god kontantstrøm og ikke har problemer med lånebetjeningen, har behovet for salg ikke vært akutt og transaksjonsmarkedet har derfor tørket inn.

Sysselsettingen:

Vi har tidligere uttalt at reduksjonen i sysselsettingsveksten vil gi økt arealledighet. Dette gjelder spesielt i kontormarkedet.Tusen kroners spørsmålet er jo hvor stor reduksjonen i veksten blir, eller får vi negativ vekst? I forbindelse med vår markedsundersøkelse høsten 2008 uttalte vi at vi forventet økt ledighet i regionen, men fortsatt vekst i etablering av kontorarbeidsplasser. Finanskrisen er siden oktober 2008 blitt mer omfattende enn forventet på det tidspunkt.

Kriseforståelsen gjør at mange selskaper benytter anledningen til å redusere kostnader etter flere år med sterk kostnadsvekst. Dette mener vi vil slå ut i sysselsettingen. Dette til tross, forventer vi en fortsatt vekst i etableringen av kontorarbeidsplasser, men i langt mindre grad enn vi har sett i de senere årene hvor veksten i sysselsettingen har medført at markedet har absorbert ca 80.000 nye kvm pr. år. Vi forventer at dette nivået i Stavangerregionen reduseres til en absorbasjon tilsvarende ca 20.000 kvm pr. år. i 2009 og 2010.

Leiemarkedet:

Ledigheten har fra vår markedsundersøkelse sist høst økt fra ca. 1 til 2,5 %. Pr. 01.04.09 står ca. 130.000 kvm. næringslokaler ledige. Det er i kontormarkedet vi ser den største prosentvise økningen, fra ca. 1,5 til 4 %. Butikkarealer har en ledighet på ca. 1,5 %, mens lokaler til lager og industriformål har en ledighet på ca 2 %.

Årsaken til økningen i ledigheten i kontormarkedet er først og fremst ferdigstillelse av nye lokaler. Brorparten av disse lokalene var i en vesentlig grad utleid før ferdigstillelse, slik at den vesentligste delen av økningen er i den eldre bygningsmassen hvor leietakerne har flyttet til nybygg. Men det er også en viss ledighet i nye bygg hvor eksempelvis 70 % var utleid ved byggestart.

Forus har den største økningen i ledighet. Det skyldes at området har hatt størst vekst av nye arealer og at mange av leietakerne i disse byggene har flyttet fra andre lokaler på Forus. Også i de andre områdene i regionen registrerer vi økt ledighet i kontorsegmentet. Ledighetsgraden er forholdsvis beskjeden, slik at vi ikke har hatt store utslag i leienivåene så langt.

Når det gjelder lokaler til lager og produksjon er ledigheten på et lavt nivå selv om vi ser en økning. Også i dette segmentet skyldes det at det er ferdigstilt nye bygg slik at totalmarkedet har økt. Vi ser igjen at det er i den eldre bygningsmassen ledigheten øker.

I butikkmarkedet er ledigheten fortsatt lav, men vi er spent på utviklingen i dette markedet. I dette segmentet er det for tiden liten tilførsel av nye lokaler etter en meget stor ekspansjon i løpet av de foregående årene. Vi er spent på den videre utviklingen i dette markedet.

Hva forventer vi så fremover ?

I kontormarkedet vil utviklingen i sysselsettingen spille en avgjørende rolle. Men vi er imponert over eiendomsutviklernes evne til markedstilpasning. Mange prosjekter er av ulike grunner utsatt, slik at forventet ferdigstillelse av nye lokaler i løpet av 2009 og de neste 2 årene er kraftig redusert i løpet av de siste 6 månedene. Vår tidligere frykt for at markedet skulle "bygges i hjel" er redusert.

Utviklingen i sysselsettingen og finanskrisens psykologiske effekt, som gir en avventende holdning og lang beslutningstid, vil medføre mindre etterspørsel i forhold til de siste 3-4 årene. Det vil føre til fortsatt økt ledighet i kontormarkedet og vi forventer press på leieprisene utover høsten 2009. Oppgangen i leieprisene i 2008, som var på om lag 10 %, kan fort bli spist opp.

Når det gjelder lagerlokaler frykter vi at sentralisering av lagerfunsjoner både nasjonalt og internasjonalt vil føre til en økt ledighet på sikt. Det vil i første omgang gå ut over lokaler som har en trafikal vanskelig adkomst med for eksempel store vogntog og lokaler som ikke tilfredsriller fremtidens krav til logistikk. De beste lokalene vil opprettholde prisnivået, mens de øvrige vil få et til dels kraftig press på leiene.

Nedgang i detaljhandelen kan få store konsekvenser i butikksegmentet. Redusert omsetning og press på marginene vil føre til økt ledighet og press på leieprisene. Vi ser for oss en større prisdifferensiering mellom den beste beliggenheten og sekundær beliggenhet.

Erfaringsmessig er gårdeierne tilpasningsdyktige og vi forventer at de fremover vil bli enda mer løsningsorienterte.

Kjøp og salg:

Når det gjelder omsetning av næringseiendom tror vi at aktiviteten vil ta seg opp i 2. halvår 2009 og utover i 2010. Årsaken til dette er forventninger om en normalisering av kreditmarkedet både med hensyn til kapitaltilgang og pris gjennom redusert marginkrav. Selger og kjøper vil nærme seg med hensyn til prisforventning på næringseiendom.

Et annet forhold er at enkelte gårdeiere vil bli tvunget til salg både på grunn av leiebortfall og høy gjeldsgrad. Prisutviklingen vil være avhengig av yieldkrav og utviklingen i leiemarkedet.

2008 var et meget spennende år i eiendomsbransjen. De nærmeste par årene blir ikke mindre spennende