Generelt
Etter at finanskrisen slo inn har bankers og andre finansinstitusjoners appetitt for å låne ut kapital vært svært beskjeden. Eiendomsaktørene anses som sårbare av flere årsaker:
- Eiendomsselskapene er generelt høyt belånt
- Eiendomsverdiene er fallende
- Den økonomiske krisen øker faren for bortfall av leietakere
Når vi i tillegg vet at bankene er forholdsvis høyt eksponert mot eiendomsbransjen i forhold til andre bransjer er det naturlig at det i en tid framover blir vanskelig å lånefinansiere eiendomsprosjekter. Dette forsterkes også av at bankene også har strammet inn sine vekstmål for utlån og har strengere kontroll og oppfølging av veksten. Hvilket også betyr at bankene i større grad enn tidligere må prioritere kapitalanvendelse.
Renteutviklingen
Finanskrise har klart satt sitt preg på renteutviklingen og situasjonen er langt fra normal. Bankenes økte fundingkostnad og økt krav til risikomargin på bakgrunn av den økonomiske risikoen i næringslivet har ført til en formidabel marginøkning på lån (NIBOR + margin).
Det er ikke sikkert de "gode gamle dager" kommer tilbake, men vi tror marginene skal ned på sikt, og forventningen er da at bankene nedregulerer sine marginer på utlån når/hvis markedet "normaliserer" seg.
Hvem får lån?
Det er ingen tvil om at verden har endret seg. Det blir svært vanskelig å få lån dersom man ikke har et langvarig kundeforhold. Kunder med langvarige relasjoner og som over tid kan vise til god lønnsomhet vil bli prioritert.
Ved finansiering av utviklingsprosjekter vil kravene både til egenkapital og forhåndssalg/utleie øke. I de seneste årene har kravet til egenkapital lagt rundt 20 % og kravet til forhåndssalg på 60-70%.
Ved kjøp av etablerte eiendommer vil bankene i kredittvurderingen legge mer vekt på låntakers generelle tilbakebetalingsevne. Leietakers soliditet vil bli strengere vurdert og som alltid vil beliggenhet og eiendommens alternative bruk være tungtveiende. Bankene er nå også skeptiske til avdragsfrihet.
