ROGALAND HAR LANDETS LAVESTE ARBEIDSLEDIGHET, LAVEST SYKEFRAVÆR OG KORTEST LEDIGHETSTID VISER TALL FRA NAV
Etter at vi i 4. kvartal 2008 og 1. kvartal 2009 så at ledigheten av kontorarealer øket raskt melder næringsmeglerne nå om at ledighetskurven flater ut.Vågen eiendom foretar sin årlige registrering av ledige næringslokaler nå i september og vi får da nøyaktige ledighetstall. Imidlertid viser vår foreløpige prognose at ledige kontorarealer vil ligge rundt 7 % ved årets slutt.
En klar trend er det at den økte ledigheten kommer først og fremst i den eldre bygningsmassen.
LEIEMARKEDET
Vi antar at flere bedrifter har intern ledighet, dvs. kontorarbeidsplasser som ikke er i bruk.Disse arealene skal fylles opp før bedriftene etterspør nye arealer. Erfaringsmessig kommer etterspørselen etter nye lokaler et års tid etter økende vekst i sysselsettingen.Vi registrerer økt fremleie uten at det foreløpig er et problem i vår region.
Vi forventer at ledigheten i kontor segmentet vil holde seg på dagens nivå til ut i 2011. Tilveksten av nye arealer er sterkt avtakende. Noe som er med på å bremse veksten i arealledighet.
Leieprisene har i løpet av høsten 2008 og våren 2009 gått ned med 10-15 % og ligger nå på nivået fra 2006/2007.
Kombinasjonsbygg
Etterspørselen etter kombinasjonsbygg holder seg godt og ledigheten er lav. Vi har heller ikke sett samme leiefall i dette segmentet som i kontorsegmentet. Forus og Tananger er de mest populære områdene.
Butikklokaler
I dette segmentet ser vi økende ledighet og som alltid er det i de minst attraktive områdene ledigheten øker mest. I dette segmentet kan svært kort avstand mellom 2 lokaler utgjøre store forskjeller i husleien.Husleiene for butikklokaler er i en fallende trend.
KJØP OG SALG
Aktiviteten er fortsatt lav i transaksjonsmarkedet, selv om det også her synes å være tiltakende aktivitet.
De finansielle aktørene som preget markedet i 2006 og 2007 er fortsatt fraværende. De transaksjonene vi har gjennomført i 2009 er alle salg til bedrifter som skal bruke lokalene til egen virksomhet.
På grunn av liten aktivitet mangler vi erfaringstall med hensyn på yieldnivå. Men det er en oppfatning blant markedsaktørene at yieldnivået for kontorbygg ligger i området 7.5 til 8,5 %, avhengig av soliditeten blant leietakerne og gjenværende løpetid på leiekontraktene.
Eiendomsverdiene har falt med anslagsvis 15 til 20 % fra toppnivået høsten 2007, men vi ser store variasjoner fra eiendom til eiendom.Vi forventer ikke økning i eiendomsverdiene før ledighetstallene kommer under 5 % og husleiene igjen øker.
Et annet forhold som er avgjørende for økt omsetning av næringsbygg er at kreditmarkedet normaliseres både med hensyn til tilgang på kreditt og utlånsmarginer, men vi vil ikke se igjen så lave marginer som før finanskrisen.
KontorbyggEtter et halvår med liten aktivitet i leiemarkedet har vi registrert økende aktivitet siden mai.Fortsatt er beslutningstiden lang og det er liten forespørsel etter arealer over 1.000 til 1.500 kvm.Mens det var forventet kraftig økning i arbeidsledigheten 1. halvår, viser tall fra NAV at ledigheten i Stavangerregionen ligger på ca. 2 % som er langt under landsgjennomsnittet.Når det gjelder kontorarbeidsplasser viser NAV´s tall at det har vært en tilgang på over 3.000 nye kontorarbeidsplasser 1. halvår 2009. Imidlertid tar ikke NAV`s tall opp i seg konsulenter og innleid arbeidskraft. Her har det vært en betydelig reduksjon i 1. halvår.Vi ser også at mange bedrifter bruker dagens klima i arbeidsmarkedet til å trimme organisasjonen.
