Norsk økonomi ser ut til å greie seg bedre gjennom finanskrisen enn fryktet. Kraftfulle penge- og finanspolitiske stimulanser har virket sterkere og raskere enn i utlandet, og utviklingen i eiendomsmarkedet har ikke blitt så ille som vi forventet ved inngangen til 2009.
Mens leiemarkedet holdt seg bra lenge i vår region og nærmest var uberørt av finanskrisen i 2008, har vi i 2009 sett en markert økning i ledige næringslokaler, men ikke så stor som fryktet ved inngangen til året. Ledigheten i næringslokaler totalt i regionen ligger i dag på ca 5%, mens tilsvarende tall for kontormarkedet viser ca 7%. Vi er imidlertid av den oppfatning at veksten i ledighet er i ferd med å avta. Etterspørselen etter kontorlokaler er økende, men fortsatt er beslutningstiden lang. Eiendomsutviklerne har, med god hjelp av bankene, vært flinke til å tilpasse seg den reduserte etterspørselen, og ferdigstillelse av nye kontorlokaler er sterkt fallende i forhold til hva vi så i de tre foregående årene. Leieprisene har falt fra toppnivået i 2008 med anslagsvis 10% for de beste lokalene og noe mer for mindre attraktive lokaler. Denne trenden mener vi vil fortsette, og vi vil kunne se til dels store prisvariasjoner.
Antall omsetninger av næringseiendommer har både i 2008 og 2009 vært meget lavt, men vi har opplevd en økt aktivitet i de siste to kvartaler. Det er spesielt mindre eiendommer som kjøperen skal bruke til egen virksomhet som har vært etterspurt. De finansielle aktørene har begynt å røre på seg uten at det har ført til særlig mange omsetninger hittil. Selv om det er få referanser i markedet er det en generell oppfatning blant aktørene i markedet at yielden er svakt fallende. Dette på grunn av lave renter og en viss reduksjon i bankenes marginer, men fortsatt er bankenes krav til egenkapital vesentlig høyere enn de var før finanskrisen. Vi forventer at verken kravet til egenkapital eller bankenes marginer vil komme tilbake til tidligere lave nivåer.
Inflasjon
Vi har sett svakere vekst i konsumprisindeksen enn forventet. Konsumpris-indeksen (KPI) var 126,4 i september 2009 mot 124,9 i samme måned i fjor. Det tilsvarer en tolvmånedersvekst på 1,2 prosent i september i år, mot 1,9 prosent i august. Fallet i tolvmånedersveksten var hovedsakelig forårsaket av en nedgang i elektrisitetsprisene fra august til september 2009 mot en sterk oppgang på samme tid i fjor. I 2008 steg til sammenligning KPI med 3,8%.
Kredittmarkedet
Både bank- og kredittmarkedet fungerer bedre, med lavere marginer og større utlånsvilje. Vi tror derfor at det verste verdifallet er bak oss og at eiendomsverdiene vil stabilisere seg fremover, men vi vil se store variasjoner. Nesten alle tap på eiendom som bankene har hatt, er på byggeprosjekter. Prosjektfinansiering vil fremdeles være vanskelig å oppnå unntatt for veletablerte aktører med godt renommé. Eiendomsselskaper med høy belåning vil neppe være bankenes førstevalg fremover. Kravet til egenkapital vil som nevnt forbli høyere enn vi var vant med i høykonjunkturperioden. Langvarig og godt kundeforhold til banken er igjen blitt en viktig faktor i bankenes kredittvurdering.
Renter
Første rentehevning er i boks, rentene skal videre opp i 2010. Norges Bank valgte som forventet å heve styringsrenten med 0,25% til 1,5% på siste rentemøte. Sentralbanken tegner samtidig et lysere bilde av fremtidsutsiktene for norsk og internasjonal økonomi. De offentlige tiltakspakkene har hatt en stabiliserende effekt på finansmarkedene, og vi ser nå vekst i enkelte økonomier i Asia samt tegn til stabilisering i den vestlige verden.
Norsk økonomi er en av dem som har klart seg best gjennom nedgangsperioden. Arbeidsledigheten har steget marginalt, og aktiviteten i økonomien har falt mindre enn man forventet i vår. Oljeprisen har hatt en sterk utvikling, og har hjulpet godt på folks fremtidstro. Fortsetter den positive utviklingen, vil rentene øke betraktelig det neste året. Ut fra markedsrentene kan vi se at det forventes en NIBOR rente på om lag 3,70% til desember 2010 og en videre normalisering til omtrent 4,50% mot slutten av 2011. Vi har den senere tid hatt en sterk utvikling i kronekursen. Fortsetter styrkingen av NOK vil renteøkningene mest sannsynlig bli skjøvet noe lenger ut i tid.
Leiemarkedet
Ledigheten i næringseiendommer i vår region har økt til 4,6% opp fra 1,1% i 2008. Økningen kan synes dramatisk rent prosentuelt, men sammenlignet med andre regioner er ledigheten lav. I alt står ca 245.000 kvm næringslokaler ledig. I våre tall har vi også tatt med bygg som blir ferdigstilt i de kommende seks månedene.
Kontorbygg
Kontorledigheten har de siste 12 månedene steget fra rekordlave 1,6% til 7%. I april registrerte vi ca 4% ledighet. Vi er imidlertid av den klare oppfatning at økningen har avtatt, og vi venter at den ikke vil øke i samme omfang i de neste seks månedene. Hovedtyngden av de ledige lokalene ligger på Forus. Her skyldes det å gjøre oppmerksom på at noen få store bygg drar tallet opp. Totalt står det ca 115.000 kvm ledige kontorlokaler i vår region. Med et gjennomsnitt på 20 kvm pr arbeidsplass kan markedet absorbere en sysselsettingsvekst på snaut 6.000 nye kontorarbeidsplasser.
Når det gjelder leieprisutviklingen har vi sett en reduksjon på ca 10% på gode lokaler. Imidlertid er det store forskjeller. De minst attraktive lokalene med hensyn til beliggenhet og pris har falt mer, og vi er av den oppfatning at vi vil se store prisvariasjoner fremover. Vi forventer at lokaler med høy standard og god beliggenhet vil klare seg godt relativt sett, mens de minst attraktive lokalene kan få et til dels dramatisk prisfall.
Når det gjelder nedgangen i antall sysselsatte i regionen er det ikke blant kontorarbeidsplasser økningen i ledigheten har kommet, men i bransjer som bygg og anlegg samt tradisjonell industri.
Økningen i ledige kontorarealer skyldes først og fremst ferdigstillelse av nye kontorbygg i perioden samt avvikling av prosjektorganisasjoner innen energisektoren. Det vil bli ferdigstilt langt færre nye kvm kontorlokaler i 2010 sammenlignet med 2009. Dette, sammenholdt med tro på at antall kontorarbeidsplasser vil vise en økning i 2010, gjør at vi ikke forventer særlig økning i ledige kontorlokaler i 2010. Som i perioden 2005 til 2007 tok det tid fra registrert økt sysselsetting slo ut i økt etterspørsel etter kontorlokaler. Vi ser av den grunn ikke for oss at ledigheten vil gå ned før tidligst høsten 2011.
Kombinasjonsbygg
Også i dette segmentet ser vi en økning i ledige arealer. Også her skyldes dette først og fremst ferdigstillelse av nye bygg, og én aktør står for ca halve økningen. Vi er spent på utviklingen i dette segmentet fremover da aktørene i oljeservicebransjen, som frem til sommeren kjente lite til finanskrisen, nå melder om tynne ordrebøker, permitteringer og sågar oppsigelser. Dette kan få utslag i økt arealledighet, selv om det svært ofte er vanskelig å dele opp denne typen bygg for utleie til andre virksomheter. Ledigheten har imidlertid hittil vært så lav at det ikke har slått ut i reduserte leiepriser, men med videre økning i ledigheten kan leieprisene komme under press.
Butikklokaler
Mange av butikkene i de to bysentrumene har slitt med sviktende omsetning. Dette, kombinert med at leiekostnadene over tid har blitt presset stadig høyere, har ført til flere mørklagte butikkvinduer i sentrumsgatene. Samtidig er det langt mellom nyetableringer både hos kjedene og nye merkevarenavn. Disse prioriterer i øyeblikket kjøpesentrene. Konsekvensene av dette er økning i ledige arealer og press på leieprisene.
Kjøp og salg
Det har vært et usedvanlig lavt transaksjonsvolum de siste 12 månedene. De fleste salg har vært til kjøpere som skal bruke lokalene til egen virksomhet. De finansielle kjøperne har sittet ”på gjerdet” og ventet på godbiter i form av tvangssalg. Disse har så langt blitt skuffet, og det synes lite sannsynlig at disse godbitene vil komme. Vi ser en økende interesse i markedet, og vi forventer at omsetningen igjen vil ta seg opp i løpet av de kommende 12 månedene.
På grunn av få transaksjoner er det vanskelig å si noe eksakt om yieldnivået. Det er en oppfatning i markedet at yieldnivået på kontorbygg med god beliggenhet og lange kontrakter med solide leietakere kan omsettes til en pris tilsvarende en yield på mellom 7,5 og 8,5%. Eiendomsverdiene har hatt et fall på mellom 15 og 25% siden toppen i slutten på 2007. Men som alltid er det store forskjeller etter beliggenhet, standard og leietakersammensetningen.
Fremtidsutsikter
Ferdigstillelse av nye bygg avtar, og sysselsettingen i kontormarkedet vil opprettholdes eller øke. Dette fører til beskjeden vekst i ledige kontorarealer de nærmeste to årene. Ved neste konjunkturoppgang og derved sysselsettingsvekst, vil arealledigheten gå ned igjen. Når den kommer under 5% vil vi igjen se økte husleier. Før den tid forventer vi at de beste lokalene vil opprettholde dagens nivå, mens mindre attraktive lokaler vil få et til dels sterkt prispress og vi vil se større forskjeller i leieprisene.
Butikkarealer vil få et fortsatt prispress, og sentrumsforeningene har en skikkelig jobb å gjøre for å trekke folk tilbake til sentrumsgatene. Inntil det skjer vil leie-prisene være under press. Marginpress i varehandelen vil også bidra til å svekke butikkenes betalingsevne. Dette må eventuelt oppveies av økt omsetning.
Vi ser med spenning frem til utviklingen til kombinasjonseiendommer det neste året på grunn av sviktende ordretilgang. Dette kan føre til et midlertidig press på leiene, men i et lenger perspektiv vil leiene på denne typen eiendommer holde seg bra.
Verdiutviklingen vil være avhengig av finansieringskostnaden og kapitaltilgangen. Vi forventer at finansieringskostnaden vil øke, men ikke i samme grad som 3 mnd NIBOR-rente på grunn av forventning om at bankenes marginer skal reduseres. Finansmarkedet forventes å bli normalisert, men kravet til egenkapital vil være høyere enn før finanskrisen. Dette sammen med vår tro på at arealledigheten skal ned i løpet av 2-3 år, gjør at vi forventer økning i eiendomsverdiene over tid. Vi tror ikke at det blir noe panikkartet salgspress, og vi forventer derfor ikke et kortsiktig verdifall.
