Markedet beveger seg i riktig retning - men langsomt.
Generelt
Markedet for næringseiendommer i Stavanger regionen utvikler seg positivt, men fortsatt er det et godt stykke vei igjen til aktivitetsnivået i perioden fra 2. halvår 2005 til høsten 2008. Selv om aktiviteten i markedet er økende, er beslutningstiden fortsatt lang. Arbeidsledigheten er lav, men økende. Dog gjelder dette ikke bransjer som er kontorrelatert, men først og fremst innen bygningsfagene og industri. Den harde vinteren vi også opplever, i det så vanligvis milde Rogaland, fører også til noen permitteringer. Stavanger-regionen har ikke siden man begynte med offisielle målinger i 1952, hatt en så lang sammenhengende kuldeperiode.
Det er fortsatt liten grad av fremleie, men innen lager og industri er dette svært ofte vanskelig da lokalene ikke egner seg for oppdeling og fremleie av deler av lokalene.
Vi ser en sterk nedgang i nybyggingsaktiviteten, noe som gir oss gode forhåpninger om at dersom vi ikke får nye internasjonale økonomiske tilbakeslag er vi i ferd med å nå ledighetstoppen og derved en utflating av leieprisene. Totalledigheten for næringseiendommer ligger nå på 6-7 %, mens ledigheten i kontormarkedet ligger ca 1 % høyere. Vi har sett en nedgang i leieprisene på mellom 10 og 15 % i kontormarkedet siden årsskifte 2008/2009. Også i butikksegmentet har vi sett en nedgang, spesielt i Stavanger sentrum.
For kombinasjonsbygg har markedet vært bra helt fram til høsten 2009, men også dette markedet har fått føling med finanskrisen. Selv om aktiviteten fortsatt er god ser vi en liten økning i ledigheten.
I dette segmentet har det også blitt ferdigstilt flere større bygg det siste året og økningen i ledighet gjelder først og fremst i eldre lagerbygg.
Leiemarkedet
Som nevnt innledningsvis har vi sett en liten økning i ledigheten siden sist høst, men økningen er avtakende og vi regner med at ledighetskurven flater ut i løpet av første halvår.
Kontormarkedet har blitt tilført ca 80.000 kvm nye lokaler hvert år i perioden fra 2006 til 2009, i tillegg har ledigheten gått ned. Dette tilsier at det har vært en formidabel vekst i antall kontorarbeidsplasser i denne perioden. Når nybyggingsaktiviteten nå går ned og det fremdeles er en viss sysselsettingsvekst i kontorsegmentet, flater ledighetskurven ut. Siden desember 2009 har vi faktisk sett en viss nedgang i ledige kontorlokaler. Dette skyldes i det vesentligste at Seabroker Eiendoms nybygg på Forus på ca 30.000 kvm nå er utleid til Statoil. Statoil flytter inn i bygget 1. kvartal 2011 og det knytter seg spenning til om i hvor stor grad Statoil flytter fra andre bygg som da kommer på markedet. Vi antar imidlertid at eventuell fristilte bygg vil utgjøre et mindre areal enn det Statoil nå har tegnet kontrakt på.
Vi registrerer en liten økning i kontorledigheten i Stavanger sentrum, som vi antar er av forbigående karakter.
Det er merkbart økt fokus på miljøriktige bygg og det vil på sikt medføre større forskjeller i leieprisene mellom eldre og nye moderne bygg. Renoveringskostnadene for eldre bygg er så høye at vi tror mange eiendomsbesittere heller velger å gå ned i leie framfor å rehabilitere og derved vil vi få større forskjeller i leieprisene.
Butikkmarkedet, spesielt i Stavanger sentrum, har slitt med økende ledighet og press på leieprisene.
Men sentrumsforeningene prøver å ta tak i problematikken for å snu trenden. Timingen for å se etter butikklokaler i Stavanger sentrum kan derfor være god.
I Sandnes sentrum har man derimot hatt en positiv utvikling det siste året.
Generelt er egenkapitalgraden lav i detaljhandelen og en ser derfor gang på gang at i økonomiske medgangsperioder er det en del virksomheter som faller fra.
Innenfor lager-. industri- og kombinasjonsbygg har det vært en viss økning i ledigheten det siste halvåret, men det er fortrinnsvis eldre lagerbygg som påvirker statistikken. Kravene til denne type lokaler har endret seg i løpet av de siste årene, og vi tror at flere bygg innen denne kategorien vil finne annen anvendelse eller bli sanert.
Kjøp og salg
Det har vært liten omsetning av næringseiendommer gjennom 2009, men vi registrer nå en økende interesse både fra selgere og kjøpere. Blant kjøperne har det stort sett vært bedrifter som ønsker lokaler til eget bruk. De finansielle aktørene har satt på gjerdet og ventet på godbitene, gjerne gjennom tvangssalg, men da godbitene ser ut til å utebli er også denne kategorien kjøpere begynt å bevege seg. Nylig solgte Hinna Park AS en nybygd kontoreiendom med leiekontrakter på 5 år for kr.411 mill som gir en yield på ca 7,5 %. Vi forventer at omsetningen tar seg opp i løpet av 2010 og at yielden vil gå ned mot 7,- % i løpet av 1. halvår for gode bygg med lange leiekontrakter til solide leietakere. Vi antar at vi vil se store yieldforskjeller mellom de mest attraktive eiendommene og eiendommer med usikre leietakere. I motsetning til i 2007 hvor markedet etterspurte eiendommer med kort gjenværende løpetid på leiekontraktene er det nå lange og sikre kontantstrømmer som etterspørs.
Oljeprisutviklingen og dermed aktivitetsgraden i olje og offshoremarkedet er avgjørende for utviklingen for næringseiendommer i Stavanger-regionen. Selv om vi i de siste 6 månedene har hatt en oljepris som stort sett har lagt over USD 70 pr. fat, holder man igjen på investeringssiden i Nordsjøen. Men investeringsnivået ligger tross alt på et høyt nivå. I 2008 ble det investert kr.130 mill i oljesektoren i Norge og i 2009 kr. 140 mill. Dersom analytikerne som spår en stigende oljepris i et 2 års perspektiv får rett, vil det påvirke aktiviteten i vår region. Når ledigheten faller under 5 % vil leieprisene og derigjennom eiendomsverdiene igjen stige.
Vi ser fortsatt lys i tunnelen, men tør ikke å si hvor lang den er.
