Behersket optimisme
Generelt
Markedet for næringseiendommer i Stavanger regionen utvikler seg positivt, men fortsatt er det et godt stykke vei igjen til aktivitetsnivået i perioden fra 2. halvår 2005 til høsten 2008. Selv om aktiviteten i markedet er økende, er beslutningstiden fortsatt lang. Sysselsettingen viser en positiv trend og det forventes økt sysselsetting i kontorrelaterte yrkesgrupper. Det samme forventes også innen bygg og anlegg, mens det for industrien ventes et stabilt arbeidsmarked. Ledigheten i Rogaland er pt. på 2,7 % av arbeidsstyrken. For Stavangerregionen ligger ledighetstallet på 2.5 %. Et annet positivt trekk er at vi har det lavest legemeldte sykefravær i landet.
Det er fortsatt liten grad av fremleie, men innen lager og industri er dette svært ofte vanskelig da lokalene ikke egner seg for oppdeling og fremleie av deler av lokalene.
Leiemarkedet
Vi ser en sterk nedgang i nybyggingsaktiviteten for næringsbygg i regionen, noe som gir oss gode forhåpninger om at dersom vi ikke får nye internasjonale økonomiske tilbakeslag har vi nådd ledighetstoppen.
Dette bekrefter også vår nylig gjennomførte markedsundersøkelse. Ledigheten har faktisk gått noe ned siden årsskifte, men vi vet at Statoil skal ta i bruk Seabroker Eiendoms nye bygg på Forus, 31.000 kvm., i første kvartal 2011. Hvor mange kvadratmeter Statoil i den forbindelse frigir er foreløpig ukjent. Når disse lokalene blir lagt ut i markedet antar vi at ledigheten stiger litt igjen. Det hyggelige vår markedsundersøkelse bekrefter er at veksten i ledigheten i kontormarkedet har flatet ut på ca 7-8 %. Totalledigheten i næringsmarkedet ligger nå på ca. 5 %.
Vi forventer dermed en utflating av leieprisene i kontormarkedet som har falt med ca. 10-15 % siden toppnivået.
For kombinasjonsbygg har markedet vært bra helt fram til høsten 2009, men også dette markedet har fått føling med finanskrisen. Selv om aktiviteten fortsatt er god ser vi en liten økning i arealledigheten.
I dette segmentet har det også blitt ferdigstilt flere større bygg det siste året og økningen i ledighet gjelder først og fremst i eldre lagerbygg. Kravene til denne type lokaler har endret seg i løpet av de siste årene, og vi tror at flere bygg innen denne kategorien vil finne annen anvendelse eller bli sanert.
Butikkmarkedet, spesielt i Stavanger sentrum, har slitt med økende ledighet og press på leieprisene. Sentrumsforeningene har imidlertid tatt tak i problematikken for å snu trenden. Timingen for å se etter butikklokaler i Stavanger sentrum kan derfor være god.
I Sandnes sentrum har man derimot hatt en positiv utvikling det siste året.
Generelt er egenkapitalgraden lav i detaljhandelen og en ser derfor gang på gang at i økonomiske nedgangsperioder er det en del virksomheter som faller fra.
Kjøp og salg
Det har vært liten omsetning av næringseiendommer de siste 18 månedene, men vi registrerer nå en økende interesse både fra selgere og kjøpere. Blant kjøperne har det stort sett vært bedrifter som ønsker lokaler til eget bruk. De finansielle aktørene har satt på gjerdet og ventet på godbitene, gjerne gjennom tvangssalg, men da godbitene ser ut til å utebli er også denne kategorien kjøpere begynt å bevege seg.
Vi forventer at omsetningen tar seg opp i løpet av 2010, spesielt i løpet av 2. halvår. Det forventes at yielden vil gå ned mot 7, % for gode bygg med lange leiekontrakter til solide leietakere. Vi antar at vi vil se større yieldforskjeller mellom de mest attraktive eiendommene og eiendommer med usikre leietakere. I motsetning til i 2007 hvor markedet etterspurte eiendommer med kort gjenværende løpetid på leiekontraktene er det nå lange og sikre kontantstrømmer som etterspørs.
Oljeprisutviklingen og dermed aktivitetsgraden i olje og offshoremarkedet er avgjørende for utviklingen for næringseiendommer i Stavanger-regionen. Dersom oljeprisen stabiliserer seg på over USD 80 pr. fat som er dagens pris er det gode nyheter for eiendomsmarkedet i Stavangerregionen.
Med forventning om økt sysselsetting gjennom høy aktivitet innen olje og offshoremarkedet, fallende arealledighet og fallende yield er kanskje 2010 et godt år for å posisjonere seg i eiendomsmarkedet.
