Fjoråret ble et rekordår for næringseiendom også i Stavanger-regionen både med hensyn til:
-
Yield nivå
-
Leiepriser
-
Omsetningsvolum
Dette var ikke tilfeldig. Stavanger-regionens næringsliv strutter av sunnhet. Utrykksformen ”det går så det griner” er snart oppbrukt. Høye energipriser medfører stor aktivitet innen oljebransjen i vår region og utfordringen er å skaffe nok kvalifisert arbeidskraft.
Med etablering av 12.000 nye arbeidsplasser i Rogaland i både 2006 og 2007 og med en forventning om ytterligere 11.000 nye arbeidsplasser i 2008 er det innlysende at dette er den største utfordringen for det lokale næringslivet, men dette gir også behov for nye arealer.
Yield
2007 ble i Stavanger-regionen toppet av salget av Trallfa Eiendom sine eiendommer på Forus til en samlet verdi på ca. kr. 500 mill, som tilsvarer en netto yield på henholdsvis 5,3 % for kontoreiendommene og 6,1 % for handelseiendommene.
Men ikke bare Olav Underhaug, eier av Trallfa Eiendom, kunne fryde seg over fjorårets resultater i eiendomsmarkedet. Stavanger-regionen opplevde rekordomsetning i 2007 og til særdeles gunstige priser med yieldnivåer fra nevnte 5,3 til rundt 7 %.
Med et høyere rentenivå enn gjennomsnittet for fjoråret, bankenes økte fundingkost og marginkrav tror vi at avkastningskravet fra eiendomsinvestorene vil stige med i hvert fall 1 % i 2008.
Leiepriser
Veksten i det lokale næringslivet slår selvsagt ut i etterspørsel etter lokaler.
Vågen Eiendom har i dag problemer med å tilfredsstille alle henvendelsene om leie av lokaler innen alle segmenter.
Dette sier oss at leieprisene i vår region skal videre oppover, og husk, vi har enda et godt stykke opp til leienivået på midten av 80-tallet omregnet til dagens kroneverdi. Videre utgjør leiekostnadene i dag en mindre andel av bedriftens totale kostnadsbilde sammenlignet med samme tidsperiode og ser vi på leiekostnadene i forhold til personalkostnadene fra 80-tallet er resultatet det samme. I kampen om de gode hodene blir også lokalenes kvalitet en viktig faktor. Det samme vil også beliggenhet, spesielt i forhold til tilbudet på kollektiv transport. Så det gamle utrykket om en eiendoms attraktivitet, og dermed verdi = beliggenhet x 3, er fortsatt høyst aktuelt.
Som sagt tror vi i Vågen Eiendom at leieprisene skal videre opp, spesielt når vi ser at tilgangen på nye arealer i de nærmeste 2 årene er liten i forhold til forventet vekst i etterspørselen. Dette gjelder ikke i samme grad for butikklokaler som vi mener er tilnærmet fullpriset i forhold til omsetning og inntjeningsevne.
Kraftig økende byggepriser pga økte lønnskostnader i et stramt arbeidsmarked og stigning i materialkostnadene indikerer også at gode eksisterende eiendommer vil holde seg i verdi.
Med økte kostnader både på kapital og bygg, er spørsmålet om det blir regningssvarende å investere i nybygg. Et annet problem for prosjekterte bygg er at eiendomsutvikleren/finansieringskilden ofte krever en utleiegrad på 60-70 % før en setter i gang prosjektet. Med en byggetid på bortimot 2 år må leietaker ta beslutning om flytting langt tidligere enn hva som oftest er ønskelig spesielt blant små bedrifter.
De fleste virksomheter starter vurderingen av eventuelle nye lokaler når det gjenstår 9-15 måneder av løpende leiekontrakt. Dette forhold frykter vi vil føre til at en del prosjekterte nybygg ikke blir realisert.
Hvis investeringslysten avtar blir presset på eksisterende lokaler enda større Stavanger sentrum har i løpet av de siste 2 årene hatt en vekst i leieprisene på kontorlokaler på over 40 %. Forus og andre aktuelle områder rundt Stavanger har ikke hatt samme stigning, men vi forventer at disse områdene vil komme sterkt tilbake i neste 2 års periode. Da finner en nemlig ikke ledige lokaler i sentrum.
Optimismen er som en forstår stor i Stavanger-regionen. Meldingen i begynnelsen av februar om Conoco-Phillips planer om å investere i størrelsesorden 100 milliarder i Ekofiskområdet, og som gjør feltet drivverdi fram til 2050, legger ikke akkurat demper på optimismen.
Vil dette også slå ut i økte eiendomsverdier ?
Eiendomsverdiene
-
Høyere renter
-
Bankenes økte marginkrav
-
Bankenes reduserte utlånsevne/villighet gir høyere krav til egenkapital
-
Redusert egenkapitaltilgang til eiendomsfond og andre finansielle aktører taler for en nedgang i eiendomsverdiene, men vi mener at høyere leier over tid vil oppveiedette og vår prognose at på 2-3 års sikt er derfor at eiendomsverdiene i vår region vil forbli tilnærmet uendret selv om vi kan komme til å se en viss nedgang i år. Dette vil eventuelt ramme spesielt de større eiendommene som de store finansielle aktørene har slåss om.
Men som nevnt tidligere vil beliggenhet og kvalitet bli enda viktigere og vi vil derfor se større differensiering i eiendomsverdiene ut fra beliggenhet og kvalitet.
Motstykket til vårt markedssyn er nedturen for de børsnoterte eiendomsselskapene. Vår oppfatning av dette er at nedgangen i de børsnoterte eiendomsselskapene og eiendomsfondene har sin årsak i den generelle børsnedgang ikke i underliggende verdier.
Hva kan gå galt ?
-
internasjonal finanskrise fører til høyere renter enn forventet
-
resesjon i de store markedene og dermed negativ markedspsykologi
-
eiendomsfondene må selge pga store innløsninger fra andelseierne
Er dette de mørke skyene på en ellers blå himmel ?
Vi tror spesielt det første punktet er viktig og vil eventuelt forsterke de to andre punktene.
Konklusjon
Eiendomsmarkedet i Stavanger-regionen i de neste 2 årene vil kjennetegnes ved
-
arealmangel
-
høyere leiepriser, men med mindre vekst i prisene enn hva vi har sett de siste 2 årene
-
eiendomsverdiene utvikler seg i takt med indeksen
-
lavere omsetningsvolum.
