Markedet for næringseiendommer i Stavanger-regionen utvikler seg fortsatt positivt. Et næringsliv i vekst etterspør arealer og fører til økte leiepriser. Dette fører igjen til at verdiene på næringseiendommer stiger til tross for renteoppgang. Men med ytterligere renteøkning er vi avhengig av økt leienivå for at verdiøkningen skal fortsette. Dersom en får 2-3 % poeng renteøkning må vi forvente en utflating i verdiutviklingen.
Nye investorgrupper
Vi ser et klart utviklingstrekk på at nye investorgrupper er på vei inn i vårt marked. Utenlandske fond og store nasjonale aktører har kastet sine øyne på Stavangermarkedet. Dette er aktører med lang horisont. Vi antar at vi i mindre grad vil se aktører som investerer kortsiktig og tar gevinst etter 1-2 års eietid. Disse aktørene vil nok i større grad kaste sine øyne på mindre modne markeder som for eksempel Øst-Europa.
Grunnen til interessen fra de nye aktørene er det ekspansive næringslivet vi har i vår region og at yielden er høyere enn i alternative markeder. Det er fortsatt en risikopremie for å satse i Norge spesielt utenfor Oslo, men det stilles krav til en viss størrelse på eiendommene.
Gjennom proffesjonalisering av driften, blant annet gjennom innkjøpsavtaler, har de målsetting om å øke avkastningen på eiendommene og derigjennom skape verdiøkning.
Dette vil igjen stille større krav til forvaltningsmiljøene og vi vil se en produktutvikling innen dette segment.
Ulike utviklingstrekk i leiemarkedet
Kontorer
Leiemarkedet for kontorlokaler har hatt en markant økning, spesielt for kontorlokaler i Stavanger sentrum. Mens vi tidligere har hatt 100-200 kroners høyere leie i Stavanger sentrum kontra Forus har vi i løpet av det siste året sett at denne forskjellen har blitt vesentlig større. Dette tror vi er et forbigående fenomen. Et større tilbud på Forus samt at det har vært inngått leieavtaler på store arealer med lange kontrakter har presset prisene noe. Tilgangen på nye arealer i Stavanger sentrum er svært liten. Det er kun i Smedvigs nybygg i enden av Løkkeveien hvor det bygges nye næringsarealer av en viss størrelse, men selv denne tilveksten er liten i forhold til de store arealene som er under oppføring og planlegging på Forus. Ettersom Stavanger sentrum er fylt opp er det Forus som for de fleste er det aktuelle etableringsstedet. Vi tror derfor at den økte prisforskjellen er midlertidig.
For de fleste selskapene utgjør husleien en liten del av kostnadsbilde og med den inntjening næringslivet i vår region har mener vi det er duket for videre oppgang i kontorleiemarkedet.
Vi minner om at dersom vi indeksregulerer leiene for topp kontorlokaler i 1987 ville vi i 2007 hatt et leienivå på over kr. 3.000,- pr. kvm. pr. år.
Lager/produksjon/kombi
Dette segmentet har hatt tilnærmet markedsbalanse over lang tid og leienivået er forholdsvis stabilt. Etterspørselen er fortsatt god og sammenligner vi prisnivået i vår region med Oslomarkedet, finner vi mindre prisforskjeller enn i kontormarkedet.
Butikker
Også i dette segmentet har vi hatt en kraftig oppgang de siste årene. Imidlertid begrenser inntjeningsevnen innen detaljhandelen en tilsvarende videre leieoppgang. Fortsatt kraftig prisoppgang vil føre til redusert vareutvalg ved at det bare er de store kjedene som vil ha betalingsevne. Vi tror derfor på en utflating av leieprisene i dette segmentet.
