Vågen Eiendoms markedsundersøkelse viser ytterligere reduksjon i ledige næringslokaler i Stavanger-regionen.
Siden 2002 har ledigheten blitt redusert med 25 %, fra 245.000 kvm. til 184.000.
Kontormarkedet viser imidlertid svak utvikling.
Eiendomsmarkedet for næringsbygg utvikler seg fortsatt positivt. Ledigheten ligger nå på ca. 7 %, mens 8 % av næringslokalene sto ledige i 2002. Sammen med stabilt lave renter har dette ført til økte eiendomsverdier.
Det er fremdeles få aktører som ønsker å selge eiendom.
Leiemarkedet.
Sterk norsk økonomi fører til optimisme og investeringsvilje. Vår region er intet unntak, optimismen er stor og sysselsettingen høy. Arbeidsledigheten i Rogaland ligger på 3,7 % mot et landsgjennomsnitt på 3,9 %. Til sammenligning har Oslo en arbeidsledighet på 5,2 %. Økt sysselsetting vil føre til økt behov for arealer. Det vil i neste omgang føre til redusert ledighet spesielt i kontormarkedet. Liten tilgang på nye lokaler og bygg som konverteres til boligformål vil være med på å forsterke denne utviklingen. På 2 års sikt vil dette føre til en oppgang i leieprisene.
Hva kan så påvirke utviklingen negativt ?
Først og fremst tilbakeslag i internasjonal og derved norsk økonomi, dernest at økt optimisme fører til igangsetting av mange nye byggeprosjekter og derved økt tilgang på arealer.
Kontorarealer:
Leiemarkedet for kontorlokaler preges fortsatt av for stort tilbud, se tabell. Imidlertid tror vi at når veksten i sysselsettingen over en gitt tid, har vært større enn veksten i tilbudet, dvs. tilgangen på nye arealer, vil dette virke positivt inn på kontormarkedet. Imidlertid må vi huske at vi kommer fra høy sysselsetting, slik at veksten i sysselsettingen er begrenset.
Som nevnt tidligere vil konvertering av kontorarealer til boligformål være med på å redusere ledigheten. Dette gjelder spesielt for Stavanger.
Butikklokaler:
For butikklokaler er situasjonen lys, men det blir spennende å se om alle de konseptene som har kommet i løpet av siste året har livets rett.
Leieprisene for butikklokaler har vært uendret siden i fjor, men vi forventer en økning i året som kommer for gode lokaler, da tilbudet er begrenset.
Produksjon og lagerlokaler:
For produksjons- og lagerlokaler nærmer markedet seg balanse. Her har vi sett en gledelig utvikling i Sandnes. Spesielt har Varner Invest AS redusert ledighet på denne typen arealer.
Kjøp/salg
Det er stor interesse for gode eiendommer med solide leieavtaler. Eiendommer med 5-10 års leiekontrakter omsettes tilsvarende en yield på rundt 7,5 %. Markedet synes nærmest umettelig for denne type eiendommer, og ulike ”syndikeringshus” er særdeles aktive i markedet. Også utviklingsprosjekter innenfor boligsektoren er populære syndikeringsobjekter i det lokalet markedet.
Vi ser stigende priser som en følge av få selgere og mange kjøpere. Mange vil inn i eiendomsmarkedet på grunn av det lave rentenivået. Økonomisk optimisme fører til større risikovillighet blant investorene og det er ikke lenger bare bygg med lange leiekontrakter som er etterspurt. Det er også økende etterspørsel etter lokaler fra mindre bedrifter som på grunn av det lave rentenivået heller ønsker å investere i egne lokaler fremfor å leie. Her er også økt optimisme for egen bedrifts utvikling en medvirkende årsak.
Hvis de lange rentene forblir lave, forventer vi at den høye etterspørselen i kombinasjon med lavt tilbud vil fortsette å holde yielden lav.
Kombinasjonsbygg er fortsatt etterspurt.
Fremtiden
Stavanger regionen er kanskje det mest konjunkturømfindtlige området i landet. Høy oljepris og generell oppgang i økonomien fører til stor aktivitet og derved tro på fremtiden. Dette vil få konsekvenser i eiendomsmarkedet. Men som alltid når det gjelder fast eiendom er beliggenhet avgjørende. Vi vil først se prisoppgang i Stavanger sentrum og deretter for Forus-området. Aksen Stavanger sentrum til Forus vil fortsatt være mest etterspurte. Vi tror også at etter hvert som havneutbyggingen i Tananger kommer skikkelig i gang vil dette området få økt oppmerksomhet.
Konvertering av eldre utidsmessige næringseiendommer til boligformål vil også være med på å redusere andelen av ledige lokaler.
I et 2-årig perspektiv ser vi for oss redusert ledighet og økte leiepriser spesielt i kontor og butikkmarkedet.
