YIELDKRAVET OPP CA. 1,5 %
Sterkt leiemarked sikrer verdiene over tid.
Økte renter og bankenes økte marginkrav har ført til at avkastningskravet for næringseiendommer har steget med inntil 1,5 % hittil i år. Dette gjør at vi har fått en reduksjon i eiendomsverdiene. Verdiene ligger i dag på omtrent samme nivå som for 2 år tilbake.
Utleiemarkedet er imidlertid fortsatt sterkt og vi forventer ytterligere oppgang i leieprisene, om enn ikke så sterk stigning som vi har sett de siste årene.
Det er leien på lager og produksjonslokaler som har hatt den største veksten de siste 12 månedene på fra 20 til 30 %. Men vi ser store forskjeller på leiene etter byggets kvalitet. Med kvalitet i dette segmentet mener vi selvfølgelig beliggenhet, men også trafikale forhold, takhøyde, porter og gulvets lasteevne. For produksjonslokaler er også konstruksjonens bæreevne med tanke på installering av traverskraner og installasjon av oljeutskiller viktig. For denne typen bygg med takhøyder opp mot 8 m har vi sett leier helt opp mot kr. 1.100 pr kvm.
Leiemarkedet i Stavangerregionen er atypisk i forhold til Oslomarkedet. Det er ikke bank, finans og andre tjenesteytende næringer som har drevet leieprisene på kontorlokaler oppover i Stavangerregionen, men selskap som er direkte og indirekte leverandør til energisektoren. Dette faktum gjør etter vår mening leiemarkedet i vår region mer robust enn andre steder det er naturlig å sammenligne seg med. Et annet moment er at oljeservice næringen ikke er så ømfintlig for fall i oljeprisen som den mer leteorienterte delen av industrien.
Vi forventer at etterspørselen etter næringslokaler vil holde seg stabil framover, men det er et tankekors at enkelte selskaper har redusert sine vekstanslag på grunn av manglende tilgang på kvalifisert arbeidskraft. Men som en motvekt til redusert vekstanslag tror vi at økte renter, marginer og bankenes økte krav til egenkapital vil føre til at enkelte nybyggprosjekt blir skrinlagt og vi forventer derfor ikke dramatisk økning av ledige lokaler. Dagens ledighet ligger på anslagsvis 2 %. Størst etterspørsel er det etter kontorlokaler opp mot 1.000 kvm. og kombinasjonsbygg.
I Stavanger sentrum er det i dag vanskelig å finne ledige kontorlokaler og vi ser at sentrum strekker seg sør og østover. Spesielt er vi positive til utviklingen på strekningen sentrum til Hillevåg, hvor blant annet dobbelsporet Stavanger – Sandnes med egen stasjon i Paradis gjør dette området lett tilgjengelig med kollektiv transport.
Når det gjelder omsetning av næringseiendommer har den vært betydelig mindre hittil i 2008 sammenlignet med samme periode i fjor. Vinteren og våren 2007 ble eiendommer i prisklassen 50 til 100 mill omsatt på en yield fra 6,- til 7,5 %.
SR-Bank har nylig lagt ut et større prosjekt i markedet hvor de skal hente inn kr. 175 mill i egenkapital til en større kombinasjonseiendom i Risavika ved den nye sentralhavnen i Sola kommune. Totalkostnaden i prosjektet er på kr. 650 mill. og nettoyielden i prosjektet er på 6,9. Tegningsperioden er fra 01.09. til 15.12.
