Aktivt utleiemarked
- avventende på kjøp og salg
Internasjonal finansuro påvirker det lokale eiendomsmarkedet.
Økte marginer på utlån og usikkerhet gjør investorene avventende.
Selv om det er mørke skyer i horisonten i det internasjonale finansmarkedet, er optimismen hos det lokale næringslivet fortsatt stor. Nye funn i Nordsjøen virker heller ikke dempende.
Rogaland er en del av det internasjonale samfunnet og vil ikke bli upåvirket av det som skjer utenfor vår ”andedam”.
Etter et aktivt 1. kvartal i transaksjonsmarkedet, virket det som om forventningene til en kommende verdiøkning hos selgerne av næringseiendom og kjøpernes tro på framtiden ikke var samsvarende. Dette førte til at selgere og kjøpere av næringseiendom ikke ”fant hverandre” i 2. kvartal, og omsetningen av næringseiendommer ble redusert. Forventningene til 3. kvartal var store, men internasjonal finansuro har ført til at investorene er avventende. Anslagene for omsetningen av næringseiendom i kongeriket reduseres stadig, og er nå på omtrent halvparten av hva det var ved inngangen til 2011. Også i Rogaland har det vært mindre transaksjoner enn forventet.
I leiemarkedet er det derimot stor aktivitet, og vi konstaterer at ledigheten er på vei nedover. Bare 4,4 % av kontorarealene i regionen står uten leietakere, mens ledigheten i totalmarkedet er nede på lave 2,8 %. Spesielt gledelig er det at det nå også etterspørres større kontorarealer. Beliggenhet, standard og parkering er som alltid viktig, og vi registrerer også at miljøbevisstheten blant arealsøkerne er økende.
Det er lite nye arealer under bygging. Med den forventede veksten i sysselsettingen vil etter vår oppfatning arealledigheten bli ytterligere redusert, og vi nærmer oss et punkt da vi tror at leieprisene igjen vil bevege seg oppover.
Imidlertid ligger det planer i eiendomsutviklernes skuffer for bygging av mange hundre tusen kvadratmeter, og vi ser at det er inngått flere leieavtaler på nybygg den siste tiden som vil stå ferdig i 2013 og 2014. I 2012 vil tilgangen på nye lokaler være beskjeden.
Leiemarkedet:
Som nevnt er aktiviteten i utleiemarkedet stor. Det gjelder både for rene kontor- og kombibygg. Når det gjelder butikklokaler er ledigheten
lav, men vi konstaterer at gjennomtrekken av aktører er forholdsvis stor, og at leienivåene tydeligvis ikke har rom for ytterligere leieøkning. Inntjeningen
i detaljhandelen gir ikke rom for dette.
Det er gledelig å konstatere at Statoil har gjort gjeldende sin opsjon for videre leie av Forushagen (27.700 kvm.) fram til sommeren 2015.
Denne eiendommen har vært et betydelig usikkerhetsmoment i vår vurdering av framtidig ledighet i kontorsegmentet.
Hvorvidt Statoils store funn i Nordsjøen vil få innvirkning på etterspørselen etter kontorlokaler er det for tidlig å ha noen formening om.
To vitale problemstillinger i den vurderingen er tilgangen på kvalifisert arbeidskraft og boliger i regionen. Uansett legger funnene i Nordsjøen
ikke demper på den lokale aktiviteten, og vi tror spesielt at selskaper innen oljeservice går mot gode år og behov for lokaliteter.
Kjøp og salg:
Når det gjelder transaksjonsmarkedet føler vi oss mer usikre. Finansiering av nye prosjekter vil, i hvert fall i det korte perspektiv, bli
dyrere. Egenkapitalkravet vil bli høyere. Dette tror vi, sammen med økt usikkerhet, vil føre til høyere yieldkrav fra investorene for å gå inn
i eiendomsprosjekter. I mai antydet vi et netto yieldnivå på 6,75 % som et gjennomsnitt og hadde forventninger til at dette skulle falle til
6,5 %. På grunn av den internasjonale finansuroen forventer vi nå at yieldnivået vil øke. Hvor meget er det for tidlig å ha noen formening om.
Vi er optimistiske på vegne av det lokale næringsmarkedet, men vi er en del av det internasjonale samfunnet og vil bli påvirket av den internasjonale
utviklingen, og da spesielt i Europa og USA.
